TOKİ’de 400 Bin TL Değil 255 Bin TL! 47 İlde Arsa İçin Kritik Açık Artırma Detayı

TOKİ’nin yeni arsa satışında rakamlar yeniden gündemde. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, Türkiye’nin 47 ilinde bulunan toplam 405 arsayı 29 ve 30 Eylül 2026 tarihlerinde açık artırma yöntemiyle satışa çıkaracak.

İçindekiler

• 255 bin TL, arsanın kesin satış fiyatı değil.
• TOKİ 47 İlde 405 Arsayı Satışa Çıkarıyor
• 10 milyar 780 milyon 468 bin 297 TL
• 400 Bin TL Değil: Fiyatlar 255 Bin TL’den Başlıyor
• “255 bin TL’yi yatıran herkes arsayı 255 bin TL’ye alacak” şeklinde bir uygulama bulunmuyor.
• 255 Bin TL’lik Arsa İçin Peşinat Kaç TL?
• “TOKİ arsası aylık 3.984 TL taksitle alınacak”
• Yüzde 25 İndirim Değil, Peşinat
• %25 peşinat + 48 ay vade.
• 255 Bin TL’lik Arsa Peşin Alınırsa 216 Bin TL’ye mi Gelir?
• 216.750 TL
• Açık Artırma Ne Zaman?
• 47 İlde Arsa Satılacak
• Her Arsa Ev Yapmak İçin Uygun Değil
• “Bu arsayı alıp hemen ev yapabilirim”
• 50 Bin TL Teminat Detayı
• “Başvuru Başladı” mı, Açık Artırma mı?
• Bu bir açık artırma satışı.
• 405 Arsanın Toplam Değeri 10,78 Milyar TL
• 10.780.468.297 TL
• TOKİ Arsasında En Kritik 3 Detay
• Son Gün 29-30 Eylül
• 📲 Artık haberler size gelsin

Satışla ilgili bazı haberlerde fiyatların 400 bin TL’den başladığı belirtilirken güncel satış listesine dayanan verilerde 255 bin TL seviyesinde başlangıç bedeline sahip taşınmazların da bulunduğu görülüyor.

Ancak burada arsa almak isteyenlerin özellikle dikkat etmesi gereken çok önemli bir ayrıntı var:

255 bin TL, arsanın kesin satış fiyatı değil.

Satışlar açık artırmayla gerçekleştirileceği için teklif geldikçe fiyat yukarı çıkabilecek.

TOKİ 47 İlde 405 Arsayı Satışa Çıkarıyor

TOKİ’nin 14 Eylül 2026 tarihli resmi açıklamasına göre satışa çıkarılacak 405 arsanın toplam büyüklüğü:

1 milyon 767 bin 982 metrekare.

Taşınmazların toplam muhammen bedeli ise:

10 milyar 780 milyon 468 bin 297 TL

olarak açıklandı.

Satış listesinde yalnız konut arsaları bulunmuyor.

Konutun yanı sıra ticaret, turizm, eğitim, tarım, sanayi, spor, kentsel çalışma, rekreasyon, depolama, akaryakıt istasyonu, lojistik tesis ve ağaçlandırılacak alan niteliğindeki taşınmazlar da bulunuyor.

400 Bin TL Değil: Fiyatlar 255 Bin TL’den Başlıyor

Satış listesini esas alan güncel haberlerde en düşük başlangıç bedelinin 255 bin TL seviyesine indiği belirtiliyor.

Dolayısıyla:

“TOKİ arsaları 400 bin TL’den başlıyor”

ifadesi mevcut listedeki en düşük fiyatı tam olarak yansıtmıyor.

Ancak 255 bin TL konusunda da yanlış anlaşılmaya yol açmamak gerekiyor.

Bu rakam açık artırmanın başlangıç bedeli niteliğinde. Bir taşınmaza birden fazla kişinin teklif vermesi halinde satış fiyatı 255 bin TL’nin üzerine çıkabilir.

Yani:

“255 bin TL’yi yatıran herkes arsayı 255 bin TL’ye alacak” şeklinde bir uygulama bulunmuyor.

255 Bin TL’lik Arsa İçin Peşinat Kaç TL?

TOKİ’nin resmi açıklamasına göre uygun taşınmazlarda:

%25 peşinat + 48 ay vade

seçeneği sunuluyor.

Eğer 255 bin TL başlangıç bedeline sahip bir taşınmaz teorik olarak tam bu bedelden satılırsa:

255.000 TL × %25 = 63.750 TL

peşinat ortaya çıkıyor.

Geriye:

191.250 TL

kalıyor.

Basit şekilde 48 aya bölündüğünde yaklaşık 3.984 TL çıkıyor.

Fakat bu rakamı:

“TOKİ arsası aylık 3.984 TL taksitle alınacak”

şeklinde okumamak gerekiyor.

Çünkü öncelikle açık artırmada gerçek satış fiyatı yükselmiş olabilir. İkinci olarak TOKİ’nin bu satış için yayımladığı resmi sayfada vadeli satış sözleşmesi “ÜFE %20” başlığıyla ayrıca yer alıyor. Bu nedenle uzun vadeli ödeme planında taksit güncellemeleri bulunabiliyor ve ilgilenilen lotun sözleşmesinin ayrıca incelenmesi gerekiyor.

Yüzde 25 İndirim Değil, Peşinat

Burada internette dolaşan haberlerde yapılan önemli bir hata daha var.

Bazı içeriklerde:

“Yüzde 25 indirim ve 48 ay vade”

şeklinde ifadeler kullanılıyor.

TOKİ’nin resmi duyurusunda ise böyle bir yüzde 25 indirim bulunmuyor.

Doğru uygulama:

%25 peşinat + 48 ay vade.

İndirim oranı ise peşin ödeme seçeneğinde %15.

Bu iki uygulamayı birbirinden ayırmak gerekiyor.

255 Bin TL’lik Arsa Peşin Alınırsa 216 Bin TL’ye mi Gelir?

Matematiksel olarak yüzde 15 indirim:

255.000 × %15 = 38.250 TL

oluyor.

255 bin TL’den yüzde 15 düşüldüğünde:

216.750 TL

sonucu çıkıyor.

Fakat yine kritik ayrıntı aynı:

Bu hesap, taşınmazın açık artırmada 255 bin TL’den satıldığı ve ilgili lotta peşin alım indiriminin geçerli olduğu varsayımına dayanıyor.

Açık artırmada fiyat örneğin 400 bin TL’ye çıkarsa peşin ödeme hesabının da gerçekleşen satış fiyatı üzerinden yeniden yapılması gerekir.

Ayrıca TOKİ, bazı taşınmazların yalnızca peşin bedelle satılacağını da özellikle belirtiyor.

Açık Artırma Ne Zaman?

TOKİ arsa ihalesi iki gün sürecek.

29 Eylül 2026 Salı – saat 10.30
30 Eylül 2026 Çarşamba – saat 10.30

Açık artırmalar:

Ankara Bilkent Otel ve
TOKİ İstanbul Hizmet Binası

üzerinden gerçekleştirilecek.

Şehir dışında yaşayanlar için ayrıca internet üzerinden canlı teklif verme imkânı bulunuyor.

47 İlde Arsa Satılacak

TOKİ’nin resmi açıklamasına göre arsalar şu illerde bulunuyor:

Adana, Adıyaman, Afyonkarahisar, Ağrı, Aksaray, Amasya, Ankara, Antalya, Ardahan, Artvin, Aydın, Balıkesir, Batman, Bayburt, Bilecik, Bingöl, Bolu, Çankırı, Çorum, Diyarbakır, Elazığ, Erzincan, Erzurum, Eskişehir, Gaziantep, Giresun, Hatay, Iğdır, İstanbul, İzmir, Kahramanmaraş, Kars, Kastamonu, Kayseri, Kırıkkale, Kilis, Konya, Manisa, Mardin, Mersin, Muğla, Sinop, Sivas, Tekirdağ, Van, Yozgat ve Zonguldak.

Böylece satış Türkiye’nin hemen her bölgesine yayılmış durumda.

Her Arsa Ev Yapmak İçin Uygun Değil

Bence hocam haberde özellikle bu bölümü tutalım. Çünkü Google’da “TOKİ’den ucuz arsa alıp ev yapılır mı?” sorusunu da yakalayabilir.

Satıştaki 405 taşınmazın tamamı konut imarlı arsa değil.

Listede;

tarım, sanayi, ticaret, turizm, depolama, rekreasyon, ağaçlandırma, lojistik tesis ve akaryakıt istasyonu gibi farklı kullanım kararlarına sahip taşınmazlar bulunuyor.

Bu nedenle yalnızca fiyatın düşük olması:

“Bu arsayı alıp hemen ev yapabilirim”

anlamına gelmiyor.

Teklif vermeden önce mutlaka ilgili taşınmazın imar durumu, kullanım amacı, yüzölçümü, hisse durumu ve özel satış şartları kontrol edilmeli.

50 Bin TL Teminat Detayı

Açık artırmaya katılmak isteyenlerden taşınmazın muhammen bedeline göre katılım teminatı isteniyor.

Rakip haberde yayımlanan şartname bilgilerine göre 500 bin TL’ye kadar muhammen bedelli arsalar için 50 bin TL katılım teminatı gerekiyor.

Dolayısıyla 255 bin veya 400 bin TL başlangıç bedelli bir taşınmaz için açık artırmaya girecek kişinin öncelikle ilgili katılım şartlarını yerine getirmesi gerekiyor.

Buradaki teminatı da arsa peşinatıyla karıştırmamak önemli.

Teminat, müzayedeye katılım sürecinin bir parçası; yüzde 25 peşinat ise ihale kazanıldıktan sonra vadeli satın alma modeline ilişkin ödeme şartı.

“Başvuru Başladı” mı, Açık Artırma mı?

Bu satış klasik TOKİ sosyal konut sistemindeki gibi:

e-Devlet başvurusu → kura → hak sahipliği

modeliyle yapılmıyor.

Bu bir açık artırma satışı.

Dolayısıyla şartları sağlayan katılımcılar ilgilendikleri taşınmaz için teklif veriyor ve en yüksek geçerli teklif üzerinden satış süreci yürütülüyor.

Bu ayrım özellikle önemli; çünkü “TOKİ 255 bin TL’ye vatandaşa arsa dağıtıyor” gibi bir algı gerçeği yansıtmıyor.

405 Arsanın Toplam Değeri 10,78 Milyar TL

Rakip haberde dikkat çeken bir başka rakam farklılığı da toplam muhammen bedelde.

Haberde toplam değer yaklaşık 10 milyar 468 milyon TL olarak aktarılmış.

TOKİ’nin 14 Eylül tarihli resmi açıklamasındaki rakam ise:

10.780.468.297 TL

Yani yaklaşık 10,78 milyar TL.

Haberimizde resmi rakamı kullanmak daha doğru olacak.

TOKİ Arsasında En Kritik 3 Detay

Arsa satın almayı düşünenlerin üç noktayı birbirinden ayırması gerekiyor:

255 bin TL: En düşük seviyedeki açık artırma başlangıç/muhammen bedeli olarak aktarılıyor; kesin satış fiyatı değil.

%25: İndirim değil, uygun taşınmazlarda uygulanacak peşinat oranı.

48 ay: Vadeli ödeme süresi; resmi satış sayfasında ayrıca ÜFE bağlantılı satış sözleşmesi bulunuyor.

Bu nedenle yalnızca “255 bin TL arsa, 48 ay taksit” hesabıyla karar verilmemeli.

Son Gün 29-30 Eylül

TOKİ’nin 47 ildeki 405 arsası için açık artırma 29 ve 30 Eylül 2026’da yapılacak.

Satış portföyü toplam 1,76 milyon metrekareyi aşarken toplam başlangıç/muhammen değeri 10,78 milyar TL seviyesinde bulunuyor.

Güncel listelerde fiyatların 255 bin TL seviyesine kadar indiği görülse de bu rakamın sabit satış fiyatı olmadığı unutulmamalı. Açık artırmada teklif geldikçe bedel yükselebilecek.

Bu nedenle satışın asıl dikkat çeken tarafı yalnızca “400 bin TL değil, 255 bin TL’den başlayan fiyat” değil; düşük başlangıç bedeline rağmen nihai fiyatın müzayedede belli olacak olması.